在巴生或英达岛购买租赁地契厂房： 从出价到完成交易要核查什么

为什么在英达岛要特别注意地契

Brickz 把英达岛工业园列为租赁地契项目，2025 至 2026 年记录的成交全部是租赁地契。Colform 在 2025 年 10 月买下园区一块 7.31 英亩的地，是 99 年租约。不要假设每块地年限都一样，要看地契。

租赁地契让您在固定年限内拥有土地。租约期满后，除非获得延长或更新，土地归还州政府。所以剩余年限会同时影响价值和贷款。两种地契在价格、贷款和州政府同意方面的比较，见永久地契与租赁地契比较。FactoryHub 也有一篇永久地契与租赁地契厂房和工业地完整指南。

核查剩余年限

地契上印有到期日。从今天算剩余年数，也从您预计出售或转贷的时间算。银行在决定贷款额和贷款年限时会看剩余年限，各银行政策不同，请带着实际到期日尽早询问。

剩余年限较短，通常每平方尺价格较低，日后出售时买家也较少。如果年限短，向土地局或律师了解延长租约的程序和费用。延长或更新租约由州政府酌情决定，并须缴付州政府厘定的地价（premium）。

州政府同意和权益限制

雪兰莪许多租赁地契附有权益限制（restriction in interest），即土地转让、抵押给银行或出租前须获得州政府同意。买卖合约（SPA）签署后由律师申请，完成交易须等同意书批下。处理时间长短不一，要计入时间表和 SPA 的完成期。

一开始就索取地契副本，并请律师进行正式查册。查册会显示注册业主、现有抵押、禁令（caveat）、权益限制和明示条件。

土地用途、建筑批准和电力

地契上的土地用途类别和明示条件决定这块地可以做什么。确认您的业务符合，特别是重工业、化工或食品加工。如果是现成厂房，索取完工与合规证书（CCC），较旧的建筑则看入伙纸（CF），并确认扩建部分都有批准。

电力往往是关键。确认现有供电（安培或 kVA）、是否有现场变电站，以及需要增加电力时升级要多久。也要核对楼高、楼面承重和货车进出是否符合您的营运。现有单位的规格见厂房出售页面。

印花税和持有成本

转让书（MOT）的印花税按买价或市值（以较高者为准）分级计算。一间 RM320 万的厂房：RM1,000 + RM8,000 + RM15,000 + RM88,000 = RM112,000。一块 RM620 万的地约 RM232,000。

持有成本包括每年缴给土地局的地税和给地方政府的门牌税，以及火险和维修。向卖家索取最新收据，了解金额并确认没有拖欠。

• 首 RM100,000：1%
• RM100,001 至 RM500,000：2%
• RM500,001 至 RM1,000,000：3%
• 超过 RM1,000,000：4%

从出价到完成交易的步骤

租赁地契工业地产的一般购买流程如下，具体细节请律师和银行确认。

• 1. 取得地契副本和规格，核查到期日、土地用途、电力和 CCC。
• 2. 签出价信并付诚意订金，以签订合约为条件。
• 3. 律师正式查册并草拟 SPA。
• 4. 带着实际到期日申请贷款。
• 5. 签 SPA 并支付余下订金。
• 6. 律师申请州政府转让和抵押同意。
• 7. 缴印花税、付清余款并登记转让。
• 8. 交屋并转移水电户口。