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巴生工业地产郑淇勺 Teh Seok Hoon，PEA 4006
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巴生工厂出售： 郑小姐在巴生、英达岛和巴生港的厂房单位

巴生一带出售的厂房，从 2,400 平方尺的排屋式厂房到占地 2 至 3 英亩的仓库都有。根据 Brickz 记录，英达岛工业园 2025 年中至 2026 年初的成交价约 RM73 万至 RM1,550 万。园区地契属租赁地契，出价前要先查剩余年限、电力供应和货柜车进出条件。

带双层办公楼的独立式厂房
带双层办公楼的独立式厂房 · 示意图
主要地点
英达岛工业园；巴生港（巴生北港一带、直落昂）；巴生（武吉拉惹、巴生中路、加埔）
英达岛工业园地契
租赁地契（Brickz 记录的 2025 至 2026 年成交全部如此）
英达岛近期厂房成交
排屋式 RM73 万（2025 年 7 月）至半独立式 RM320 万（2025 年 10 月），Brickz
大型仓库成交
占地 2.6 至 2.8 英亩，RM1,463 万至 RM1,550 万（2025 年，Brickz）
转让印花税
按累进比例 1% 至 4%
要核查的规格
电力供应、楼高、楼面承重、货柜车进出

巴生工厂出售：郑小姐在巴生、英达岛和巴生港的厂房单位

想看更多选择，可参考同属 CID 的 Peter Tan 在 FactoryHub 上的巴生和巴生港厂房出售。

出售厂房集中在哪里

与港口相关的厂房大多在紧邻巴生西港的英达岛工业园。岛上的开发始于 1994 年，园区租赁地契土地中约 3,225 英亩规划为工业用途。园内企业包括 IKEA、Federal Flour Mills、Central Sugars Refinery、YTL Industries 和 POSCO，雪兰莪清真中心（Selangor Halal Hub）也是园内的一个区。

在本岛，巴生港北港、Pelabuhan Klang Utara、Selat Klang Utara 和 Pandamaran 一带是较老的工业区，离市区和北港码头较近。Telok Gong 是与港口相关的重工业区，塑料厂很多；2025 年成为雪兰莪第一个实施零排放政策的工业区，买厂前要先确认您的生产流程须符合哪些环保条件。

再往内陆，巴生的 Bukit Raja、中路和加埔都是成熟的工业区。Bandar Bukit Raja 的地段从约 1 英亩的中小企业地段到 30 至 40 英亩的大型地段都有。中路可连接 NKVE 和 North Klang Straits Bypass。

厂房的实际成交价

Brickz 根据印花税资料公布成交记录。2025 年 6 月至 2026 年 4 月，英达岛工业园共有 9 宗已建工业物业成交，中位数约每平方尺 RM221，中间一半落在 RM130 至 RM250 之间。Brickz 的每平方尺价格混合了地段面积和建筑面积，比较时请看下面的总价，不要只看每平方尺。

放眼整个巴生和巴生港，截至 2026 年 7 月的 24 个月内在 JPPH 登记的厂房成交，中位价分别为：排屋式 RM86.9 万、半独立式 RM495 万、独立式 RM1,490 万。单看地价的话，可参考英达岛工业地价格指南。

  • 中间排屋式厂房，地段 2,400 平方尺：RM73 万（2025 年 7 月）
  • 半独立式厂房，地段 11,234 平方尺：RM320 万（2025 年 10 月）
  • 占地 2.8 英亩的仓库：RM1,550 万（2025 年 6 月）
  • 占地 2.6 英亩的仓库：RM1,463 万（2025 年 11 月）

出价前要核查什么

先看地契。租赁地契要留意到期日和剩余年限，这会影响转售价值，也影响银行愿意贷多少。很多租赁地契附有权益限制（restriction in interest），转让时须获得州政府同意，完成交易的时间要把审批期算进去。详细步骤见租赁地契工业地产购买指南。

验屋人员检查空置厂房的屋顶结构
验屋人员检查空置厂房的屋顶结构 · 示意图

再按您的实际用途逐项核对。便宜的单位如果承受不了您的用电量或进不了您的货车，改造费用往往比省下的钱还多。

  • 地契上的土地用途类别和明文条件（工业用途，以及允许轻、中或重工业）
  • 电力供应（安培或 kVA），是否已有变电站
  • 楼高和楼面承重是否适合您的货架、吊车或机器
  • 道路宽度、回转空间和大门是否方便 40 尺货柜车进出
  • 建筑现况是否有完工及合格证书（CCC）和消防局（Bomba）批准

售价以外的购买成本

最大的一笔是转让备忘录（MOT）的印花税，按售价或市值中较高者计算，税率分级如下。

在律师处签署买卖合约
在律师处签署买卖合约 · 示意图

以 RM320 万的厂房为例，印花税为 RM112,000：首 RM10 万收 RM1,000，接下来 RM40 万收 RM8,000，再来 RM50 万收 RM15,000，余下 RM220 万收 RM88,000。另外还有买卖合约和贷款文件的律师费（按律师收费标准计算），如需贷款还要加上估价费。

  • 首 RM100,000：1%
  • RM100,001 至 RM500,000：2%
  • RM500,001 至 RM1,000,000：3%
  • 超过 RM1,000,000 的部分：4%

港口为何影响厂房价值

巴生港 2025 年吞吐量创下 1,514 万 TEU 的纪录，其中西港占 1,133 万 TEU。西港正在兴建新码头，CT10 预计 2028 年第三季投入运作；东海岸铁路（ECRL）通往巴生港的货运服务也预定 2028 年初开通。时间表见西港扩建的影响。

对厂主来说，实际要考虑的是您的船公司用哪个码头，以及工厂和港口之间每天跑多少趟车。这决定了英达岛还是本岛更适合您。

怎样开始

把需要的地段和建筑面积、用电量、楼高、预算和时间发给郑淇勺（PEA 4006，CID Realtors (Setia Alam) Sdn Bhd, E (1) 1855/8）。她会从现有房源和未公开放盘的业主单位中为您整理名单。

买家和租户常问的问题

英达岛的厂房要多少钱？

根据 Brickz，英达岛工业园 2025 年中至 2026 年初的成交价：2,400 平方尺排屋式厂房 RM73 万，11,234 平方尺半独立式厂房 RM320 万，占地 2.6 至 2.8 英亩的仓库 RM1,460 万至 RM1,550 万。

英达岛工业园是永久地契还是租赁地契？

租赁地契。Brickz 记录的 2025 至 2026 年园区成交全部是租赁地契，Colform 在 2025 年 10 月买下的 7.31 英亩地段是 99 年租约。每份地契的到期日要逐一查看，年限可能不同。

买厂房要付多少印花税？

转让印花税首 RM10 万收 1%，RM50 万以内的部分收 2%，RM100 万以内的部分收 3%，超过 RM100 万的部分收 4%。RM320 万的厂房须付 RM112,000。

独立式、半独立式和排屋式厂房有什么不同？

独立式厂房单独占一块地，四周有空间给货车、装卸和日后扩建。半独立式与邻居共用一面墙，通常有侧院。排屋式两边都与邻居共墙，价格较低，但货柜车进出和装卸空间最少。

外国人可以在雪兰莪购买工业地产吗？

可以，但外国买家或外资控股公司需要获得州政府批准，州政府也会设定外国人购买的最低价格门槛。这些门槛和条件会不时调整，签约前请先向律师确认最新规定。

租赁地契的厂房可以向银行贷款吗？

可以，银行会为租赁地契的工业地产提供贷款，但会看剩余年限。剩余年限越短，银行愿意批的额度或年期可能越少，最好及早向银行询问。

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