巴生英达岛与巴生西港： 郑小姐整理的工业园、交通、地契与地价笔记

英达岛在哪里，有哪些业者

英达岛（Pulau Indah）旧称 Pulau Lumut，是巴生县内的一个岛屿，居民约 2 万人。巴生港规模较大的货柜码头西港就在岛上；根据 2018 年 EdgeProp 的报道，这里距巴生市区约 25 公里。

这里的工业与港口密切相关。2018 年的报道指出，岛上的行业包括食品加工、制药、化妆品和清真产品。英达岛工业园发展商列出的企业包括 IKEA、皇家关税局、MISC Integrated Logistics、Federal Flour Mills、Central Sugars Refinery、Mewah Oils、POSCO (M) 和 Pos Malaysia。

道路和铁路交通

岛上有两条大道。英达岛大道（联邦公路 181）是沙阿南大道（KESAS）越过班达马兰后的延伸段。南巴生谷大道（SKVE，E26）全长 51.7 公里，从英达岛交流道通往布城和加影的 UNITEN，途经 1.7 公里长的 Selat Lumut 大桥和凯利岛至 Sungai Langat 大桥。最后一段在 2013 年 10 月 1 日通车，让西港可以直通布城。

通往岛上的 KTM 铁路只限货运。东海岸衔接铁路（ECRL）预计 2028 年初开始货运，从 Jalan Kastam 通往巴生北港和西港的 25 公里支线已提升为双轨。

岛上的工业园

英达岛工业园是岛上主要的工业园，由雪州产业机构（Kumpulan Hartanah Selangor）旗下的 Central Spectrum 在 1994 年开始发展，紧邻西港，占地约 3,500 英亩，分期开发，其中包括雪兰莪清真中心。

巴生港自由区在岛上占地约 1,000 英亩，由巴生港务局子公司 PKFZ Sdn Bhd 管理。空间以租赁方式提供，包括租期 1 至 3 年的轻工业单位。

SBB 工业园前称 Selangor Bio Bay，是 Central Spectrum 较新的工业园，约 1,000 英亩临海土地，计划在 25 年内分三个区发展。第一期 40 块地段正在出售，适合食品饮料、加工、物流、仓储、制造和包装等轻中型工业。公开资料未确认其地契类型，请逐一查看地契。

英达岛工业园（Taman Perindustrian Pulau Indah）第一、二、三期

根据 2018 年 1 月 EdgeProp 的报道，第一期以重工业为主，已经售罄；第二期规划为雪兰莪清真中心（Selangor Halal Hub），同样已售罄；第三期分 3A、3B 和 3C 推出，3C 期在 2016 年以约每平方尺 60 令吉推出。截至 2016 年，园内有超过 500 家企业。

由于早期各期据报已售罄，在这里买或租通常要和现有业主交易：转售地段、已建好的厂房和仓库，或者出租的单位。

官方名称、道路与 Sungai Pinang 地址

雪兰莪州政府 2025 年的工业区名单没有用单一名称称呼这个园区。在巴生县（MBDK）下，它分别列出 Kawasan Perindustrian Pulau Indah（第 1、3A、3B、3C 期以及 SBB 第 1 和第 3 区）、雪兰莪清真中心（第 I、II、III 期）、Taman Industri Pulau Indah Fasa 3、Kawasan Perindustrian West Port、巴生港自由区、Selangor Bio-Bay 第 1A 区和 Costa Lagenda Industrial Park，所在地区都写英达岛。州政府批准制造项目名单里的公司地址则写 Taman Perindustrian Pulau Indah，邮区 42920 Pulau Indah。

园内很多道路以 Kampung Sungai Pinang 命名，它是岛上四个村之一，另外三个是 Perigi Nenas、Sungai Kembong 和 Teluk Nipah。所以“Sungai Pinang, Klang”的地址，通常是园区或清真中心内 Jalan Sungai Pinang 4/x 道路上的工厂，例如 Jalan Sungai Pinang 4/7/KS11（冷冻烘焙食品）或第 2C 期雪兰莪清真中心的 Jalan Sungai Pinang 4/21/KS11（食用油），并不是另一个独立的工业区。郑小姐把这些道路上的单位归在英达岛。

地契与参考价格

以印花税记录为依据的 Brickz 把英达岛工业园列为租赁地契项目，2025 至 2026 年记录的成交全部是租赁地契。2025 年 10 月，Colform 以 2,520 万令吉买下一块 7.31 英亩、租期 99 年的地段，按我们的计算约每平方尺 79 令吉。并非每块地的租期都一定相同，请查看地契。

工业地参考价：2025 年 3 月至 2026 年 2 月，英达岛工业园有三宗空地成交，面积 1.1 至 1.6 英亩，中位价每平方尺 95 令吉（四分位区间 87 至 101 令吉）。范围更广的数据方面，截至 2026 年 7 月的 24 个月内，英达岛、西港和英达岛工业园在 JPPH 登记的工业地成交中位价为每平方尺 82 令吉（30 宗）；2026 年 10 月 factoryhub.my 的英达岛工业地搜索显示，一般叫价为每平方尺 56 至 85 令吉（中位数 71 令吉，62 个单位）。作为对比，工业园 3C 期在 2016 年推出时约每平方尺 60 令吉。

这些数字的细分可以看英达岛工业地价格指南；地契要核查什么，可以看租赁地契购买指南。

岛上正在发生的变化

西港正在兴建 CT10 至 CT17，容量将从 1,400 万标准箱增至 2,700 万，CT10 预计 2028 年启用。内阁在 2026 年批准在紧邻西港的凯利岛兴建巴生港第三个港区，约 20 年内分阶段发展。巴生港自由区也计划把约 20 英亩的轻工业单位改为租期最长 30 年的空地租赁。

成本同样在变：西港货柜收费在 2025 年 7 月调高 15%，2026 年 1 月调高 10%，2027 年 1 月将再调高 5%。具体日期可以看 CT10 至 CT17 扩建指南。

在英达岛找单位

要尽快拿到筛选名单，最好先把需求说清楚：地段或建筑面积、电力（安培）、净高、楼面承重、是否需要货柜车进出、买或租，以及入驻时间。

郑小姐负责英达岛一带，可以在看房前先核查地契、剩余年限和电力。也可以浏览厂房出售、仓库出租或现有房源。