巴生港班达马兰（Pandamaran）： 郑小姐谈 Taman Perindustrian Pandamaran、Sobena Jaya 与 KESAS 交通

班达马兰在哪里，交通如何

班达马兰是巴生县的一个镇，紧邻巴生港，属于巴生皇城市政厅（MBDK）辖区。它最早是 1950 年马来亚紧急状态期间建立的华人新村，后来发展成巴生的主要工业区之一。

这里是莎阿南大道（KESAS）的西端，KESAS 向东通往莎阿南和吉隆坡；巴生-万津大道沿镇的东边经过。从这里可以前往巴生北港和巴生港市区，往南经过直落昂可到英达岛和巴生西港。最近的火车站是 KTM 巴生港站和 Jalan Kastam 站。

班达马兰的工业区

班达马兰的工业单位比英达岛的新工业园更旧，地段也较小。Sobena Jaya 位于 Jalan Selat Selatan 一带，以土地约 2,000 至 4,500 平方尺的排屋式厂房为主，不少是永久地契。同一条路上的 Cempaka Emas 工业园则有一些独立式厂房。

Kampung Idaman 工业区（Kawasan Industri Kampung Idaman）在 Jalan Perusahaan 24 和 Jalan Perindustrian 27 一带，属租赁地契，有半独立式厂房和工业地段。Taman Perindustrian Pandamaran（又写作 Pandamaran Industrial Estate）有仓库也有厂房，地契类型不一。Kampung Bharu Pandamaran 在 NAPIC 记录中包括 Jalan Petai 一带，2025 年有一间大型租赁地契仓库易手。

Taman Perindustrian Pandamaran（班达马兰工业区）

Taman Perindustrian Pandamaran 又写作 Pandamaran Industrial Estate 或 Kawasan Perindustrian Pandamaran，是镇上较老的工业区之一。FactoryHub 一则房源指这里距 KESAS 约 5 分钟、距北港约 15 分钟、距西港约 20 分钟车程。地契因单位而异：2026 年 10 月 FactoryHub 上班达马兰 7 间出租厂房中，5 间是租赁地契，2 间是永久地契。

2026 年 10 月，区内一间建筑面积 9,540 平方尺、土地 10,538 平方尺的永久地契仓库，出租叫价每月 16,800 令吉，即每平方尺建筑面积 1.76 令吉。这是叫价。班达马兰 3,000 至 10,000 平方尺厂房的 JPPH 登记租金中位数为每平方尺 0.99 令吉，约每月 6,000 令吉（截至 2026 年 7 月的 24 个月内 7 份租约）。

买家方面，班达马兰土地 10,000 至 30,000 平方尺的厂房，JPPH 登记成交中位价为 495 万令吉，即每平方尺土地 315 令吉（截至 2026 年 7 月的 24 个月内 8 宗）。附近一笔 NAPIC 记录：Jalan Petai 一间 12,023 平方尺的厂房在 2024 年 7 月以 348 万令吉成交（每平方尺 289 令吉）。

成交价与叫价租金

Brickz 记录 2025 年 6 月至 2026 年 5 月班达马兰有 22 宗工业产业成交，中位价 192 万令吉，中间一半的成交价在 127 万至 298 万令吉之间。Brickz 的每平方尺中位价 421 令吉是按土地面积计算的，所以小型排屋地段会显得偏高。

按工业区看：其中 20 宗在 Sobena Jaya，中位价 170 万令吉，包括 Cempaka Emas 一间占地 31,850 平方尺的独立式厂房，2025 年 12 月以 810 万令吉成交。Kampung Idaman 一间占地 14,387 平方尺的租赁地契半独立式厂房在 2026 年 3 月以 410 万令吉成交；2024 年也有两块工业地成交，中位价 245 万令吉（每平方尺 176 令吉）。Kampung Bharu Pandamaran 一间租赁地契仓库在 2025 年 8 月以 2,460 万令吉成交。

FactoryHub 整理的 JPPH 登记过户显示，截至 2026 年 7 月的 24 个月内，排屋式厂房中位价 125 万令吉（每平方尺土地 490 令吉，36 宗），半独立式厂房 400 万令吉（每平方尺 331 令吉，15 宗）；工业地每平方尺 133 令吉。登记厂房租金中位数为每月每平方尺 1.07 令吉：2,190 平方尺的排屋式单位约每月 3,100 令吉，13,860 平方尺的独立式厂房约每月 6,100 令吉。

叫价则较高。2026 年 10 月，FactoryHub 上有 7 间班达马兰厂房和仓库出租，月租 16,800 至 403,610 令吉，中间一半为每平方尺 1.56 至 1.79 令吉；另有 7 间出售，多为独立式厂房，叫价 2,300 万至 3,900 万令吉。目前的单位请看厂房出租和厂房出售。

在班达马兰看厂房要查什么

班达马兰的工业区比较旧，而且靠近住宅区，所以单位的状况和允许进行的作业，与价格同样重要。

• 地契与年限：Sobena Jaya 有永久地契，Kampung Idaman 和 Kampung Bharu Pandamaran 是租赁地契，Taman Perindustrian Pandamaran 则因单位而异，要查清剩余年限，可参考购买租赁地契工业产业指南。
• 货车进出：排屋厂房和较旧的道路未必能让 40 尺货柜车开到门口，看单位时最好带运输商一起去。
• 电力、地面承重和屋顶：旧单位常要先升级，才能进行重型工序。
• 执照与排放：向巴生皇城市政厅和环境局确认您的工序需要什么。隔壁的直落昂从 2025 年起实施零排放政策。

班达马兰还是附近其他地区？

班达马兰适合较小的作业场所、排屋式和半独立式厂房，以及想留在巴生港和巴生市区附近的企业。如果要 1.5 至 3 英亩的独立式厂房，隔壁的直落昂这类单位较多。靠近北港闸口的单位请看北港；紧邻西港的较新租赁地契工业园请看英达岛。