巴生港直落昂（Telok Gong / Teluk Gong）： 郑小姐谈 Telok Gong Industrial Park、零排放政策与水灾

直落昂在哪里，离港口多远

直落昂（Telok Gong）位于巴生港，在巴生市区以南、靠近班达马兰，属于巴生皇城市政厅（MBDK）辖区。这里原本是渔村，Kampung Telok Gong 至今仍夹在厂房之间；如今是中型和重工业区，位于通往英达岛大桥的本土一侧。

英达岛大道（联邦 181 号公路）贯穿这一带，往西通往西港，往北连接班达马兰和 KESAS 大道。我们用 OpenStreetMap 从市中心计算，路程距北港约 10 公里、距西港约 15 公里；FactoryHub 一则本区房源指到 KESAS、北港和西港各约 15 至 20 分钟车程。

Telok Gong Industrial Park（直落昂工业区）

雪兰莪州政府 2025 年的官方工业区名单把它列为 Kawasan Perindustrian Telok Gong，归巴生县、巴生皇城市政厅（MBDK）管辖，所在地区写班达马兰（Pandamaran）；相邻的 Kawasan Perindustrian Kampung Idaman 也一样。英文一般叫 Telok Gong Industrial Park。州议会 2023 年的书面答复指出，直落昂村（Kampung Telok Gong）面积 2,419.5 公顷，约 2.2 万居民，其中完全是工业用途的部分叫 Telok Gong Indah。这个公顷数是整个村的面积，不是工业区的面积。

这里的地址邮区是 42000 Pelabuhan Klang。州政府在 2022 至 2024 年批准的制造项目分布在 Jalan Telok Gong、Jalan Canang Emas（Jalan Telok Gong 旁）、Jalan Perajurit 1、Jalan Udang Galah 和 Lorong Jala 14/KS10，产品可以看出这里的行业组合：电动摩托车组装（Multi-Code Electronics）、剪叉式升降台（Noblelift）、货柜车头和卡车（Shaanxi Trucks）、木栈板（Taik Sin Timber）、ABS 塑胶粒（Talsu Polymer）、肥料（Cropmate）以及废轮胎炼油（Evergreen Corporate）。

2021 年起规划规定改变了。巴生市议会的直落昂基础设施与社区设施总体规划在 2021 年 9 月 1 日生效，规定只准轻工业和中型工业，从那天起不再允许新的重工业在直落昂开始营运。现有的重工业厂可以继续，但打算做重工业工序的买家，应该预期在这里不会获批。适用的地方规划是巴生皇城地方规划 2035（Rancangan Tempatan Bandaraya Diraja Klang 2035，第一次修订）。

直落昂有哪些行业

巴生皇城市政厅在 2024 年 9 月统计直落昂有 274 间持证工厂，其中 47 间与塑胶有关。周边土地陆续建起仓库、钢铁和废料场、货柜场，以及想靠近港口的制造厂。

这里的单位大多是占地 1.5 至 3 英亩的独立式厂房和仓库；2026 年 10 月的出租单位列明电力 400 至 1,200 安培、楼高 25 至 42 尺。新供应来自 LBS Bina 的 Telok Gong Industrial Park（TGIP）：60.92 英亩上的 69 间三层厂房，主攻轻工业和中型工业；2025 年 10 月推出时，半独立式单位面积从 12,674 平方尺起，售价从 735 万令吉起。

重工业和湿式工序在这里受到最严格的审查。各类工业的区别请看轻、中、重工业。

参考价格与租金

2026 年 10 月，FactoryHub 上直落昂有 16 间厂房和仓库出租，面积 33,000 至 70,000 平方尺。中间一半叫价每月每平方尺 1.29 至 1.55 令吉（中位数 1.36 令吉），多数月租 5 万至 9.6 万令吉。JPPH 在这里登记的租约太少，算不出本地中位数；Axis-REIT 一座 259,310 平方尺的仓库月租 425,764 令吉，约每平方尺 1.64 令吉。

另有 5 间出售，是占地约 2.3 至 3 英亩的独立式厂房和一间仓库，叫价 1,800 万至 2,600 万令吉，即每平方尺建筑面积 250 至 353 令吉。FactoryHub 整理的 JPPH 登记过户显示，截至 2026 年 7 月的 24 个月内，独立式厂房中位价 1,900 万令吉（每平方尺土地 174 令吉，5 宗），工业地每平方尺 65 令吉，2.5 英亩地段约 743 万令吉。

较早的 NAPIC 记录：2023 年 3 月至 2024 年 5 月有三间独立式厂房以 1,850 万至 2,180 万令吉成交，按登记面积约每平方尺 131 至 188 令吉。10,400 平方尺的半独立式厂房在 2023 年和 2024 年 1 月以 271 万令吉成交。以上仅供参考；目前的单位请看厂房出租和厂房出售。

零排放政策与执法

多年来河流污染和非法塑胶、轮胎回收厂的投诉不断，雪兰莪州政府在 2025 年 4 月宣布，直落昂成为州内第一个全面实施零排放政策的工业区，目标是不让任何废水直接排入环境。当时已向区内业者发出 92 张零排放执照。

执法相当积极。2026 年 9 月，巴生皇城市政厅、环境局和雪兰莪水务管理局（LUAS）突击检查 Jalan Udang Galah 一间废塑胶清洗厂；附近被查的 7 间业者中，有 6 间没有 2026 年的工业执照。巴生县土地局也发现区内有农业地被用来建厂房，违反地契条件。

买或租之前要查什么

直落昂适合与港口相关的制造和仓储，但这里要查的比新工业园更多。签约前请逐项确认。

• 地契与用途：确认土地属于工业类别，而不是用来建厂的农业地，并查看地契类型和租赁到期年份。请看购买租赁地契工业地产。
• 执照：确认单位和您的工序能否取得巴生皇城市政厅的工业执照，以及零排放政策对您的废水有什么要求。
• 水灾与潮水：2024 年 10 月一次特大潮水，使区内主要进出道路积水超过 0.5 米。请询问水灾记录和地台高度。
• 货柜车进出：查看回转空间、大门宽度和道路限重，确认 40 尺拖车能否进出。
• 交通：主要进出道路直落昂路（Jalan Telok Gong）来往各只有一条车道。2025 年 11 月，当地厂商指道路提升工程只完成约 40%，原本 15 分钟的路程在繁忙时段可能要一个半小时。请在您的货车实际出车的时段试走一趟。
• 电力与天车：确认 TNB 供电安培数，以及天车的安全负载。

直落昂还是附近其他地区？

和班达马兰相比，直落昂的地段较大、工业较重。北港离本土码头最近；英达岛和西港则紧邻西港，工业园较新，多为租赁地契。如果货物主要配送到巴生谷各地，而不是经港口进出，内陆的巴生各区，例如武吉拉惹，可能更合适。