巴生工业地产指南
这些指南回答企业在巴生港一带找厂房、仓库或工业地时最常遇到的问题：英达岛的工业地实际成交价多少、巴生西港和巴生北港有什么不同、租赁地契要查什么，以及西港扩建对周边的影响。
每篇都先给简短答案，再列出数据和来源。价格都是参考性质，注明日期，并区分成交价和挂牌价，方便您在和业主、银行或律师谈之前自己判断。
- 巴生港工业地剩余地契年限：怎样看到期日、续约地价和州政府同意
为什么英达岛、巴生西港、巴生港自由区和巴生北港一带的工业地大多是租赁地契，怎样算剩余年限，雪兰莪州延长地契的程序和地价，以及州政府同意和短地契会带来什么影响。
巴生港一带的工业地大多是租赁地契，剩余年限要按地契上的到期日计算，而不是看“99年”这个标签。在雪兰莪州，业主可以在地契到期前申请延长，由州政府决定是否批准，工业地的续约地价公式是 3/4 x 1/100 x 批准地价 x 延长年数 x 面积。巴生港自由区（PKFZ）的空间是向 PKFZ 租用的，那里要看的是租约上的年限。
- 州属土地最长租期
- 99年（国家土地法典第76条）
- 英达岛工业园例子
- 7.31英亩，99年地契，RM2520万（2025年10月）
- 雪兰莪工业地续约地价
- 3/4 x 1/100 x 批准地价 x（新租期减剩余年限）x 面积
- 雪兰莪申请方式
- 自2023年10月26日起在 e-Tanah 申请 PLTP
- 同意书有效期
- 批准日起3年
- 巴生港自由区空间
- 向 PKFZ 公司租用；正研究最长30年的空地租约（2026年）
- 在苏丹苏莱曼镇租厂房：巴生北港旁的员工、道路、消防和市政厅核查
苏丹苏莱曼镇在哪里、工业区有什么、归哪个市政厅管，以及在这里租厂房或仓库前要查什么。
在巴生北港（Northport）旁的苏丹苏莱曼镇（Bandar Sultan Suleiman）租厂房或仓库，隔壁就是许多工厂员工居住的组屋，工业区和繁忙的住宅区共用道路，所以签约前要问清楚送货时间、货柜车停放和消防证书。这里归巴生皇城市政厅（MBDK）管辖；州政府表示工业园内没有非法工厂；雪州发展机构（PKNS）的员工宿舍预计 2028 年完工；JPPH 登记的厂房租金中位数为每月每平方尺 1.31 令吉。
- 相邻港口
- 巴生北港，2025 年 380 万标准箱
- 地方政府
- 巴生皇城市政厅（MBDK）
- 组屋
- 12 座，1,048 个单位
- 员工集中宿舍（CLQ）
- 336 个单位，可住 5,712 人，预计 2028 年完工
- 登记厂房租金
- 中位数每月每平方尺 1.31 令吉，截至 2026 年 8 月的 24 个月内 30 宗 JPPH 登记租约
- 在巴生开厂或用仓库：巴生皇城市政厅工业执照要查什么
巴生皇城市政厅临时工业执照怎样运作、清单上的十个部门，以及巴生工厂、仓库和旧货场所必须遵守的条件。
在加埔、巴生中路、巴生港或巴生皇城市政厅（MBDK）辖区内其他地方经营工厂、仓库或旧货场，需要向 MBDK 执照部申请工业执照。市政厅先批出临时工业与广告执照，再要求申请人呈交最多十个部门的文件，包括巴生区消防局、职业安全与卫生局（DOSH）、环境局（DOE）、关税局、陆路公共交通机构（APAD）、巴生县土地局以及市政厅自己的建筑和城市规划部门。文件齐全后，市政厅在 30 天内处理。
- 发照机构
- 巴生皇城市政厅执照部（Jabatan Pelesenan）
- 市政厅清单上的部门
- 10 个，另视情况增加（表格 JPL.B-10/2024）
- 文件齐全后的处理时间
- 30 天
- 在加埔、巴生中路和巴生租买厂房前，怎样查水灾风险
巴生县哪些防洪工程已完工、加埔、巴生中路、武吉拉惹和英达岛还有哪些在施工，以及签约前怎样查一块厂地会不会淹水。
先看公开记录，而不是只看广告。到水利灌溉局（JPS）的 Public Infobanjir 查最近的河流水位站和雨量站，再从雪兰莪州议会的书面答复查该地区有没有巴生县防洪工程、进度如何。加埔的 Sungai Kapar Kecil 河道工程和巴生中路镇排水工程已完工，但总值约 2.19 亿令吉的 Sungai Kapar Kecil 与 Kapar Besar 防洪计划要到 2029 年才完成。最后请业主书面说明单位在 2021 年 12 月及之后是否淹过水。
- 2020 年以来巴生县州政府防洪工程
- 16 项，1.18083 亿令吉（10 项完工、6 项施工中，2025 年 11 月答复）
- Sungai Kapar Kecil 与 Kapar Besar 防洪计划
- 联邦 2.19067 亿令吉，2024 年 1 月至 2029 年 5 月，2025 年 10 月 31 日完成 24.04%
- 加埔 Taman Seri Kerayong 闪电水灾
- 2026 年 9 月 29 日，25 间房屋；下令建 1,000 立方米蓄洪池
- 武吉拉惹：归巴生还是莎阿南市政厅管？
Bukit Raja Selatan（第7区）属莎阿南市政厅，武吉拉惹镇属巴生皇城市政厅。如何分辨一间厂房归谁管，以及对买家和租户有什么影响。
武吉拉惹（Bukit Raja）横跨两个地方政府。靠近 i-City 的 Bukit Raja Selatan 位于莎阿南第7区（Seksyen 7），归莎阿南市政厅（MBSA）管辖；武吉拉惹镇（Bandar Bukit Raja）和巴生一侧较老的 Bukit Raja 工业区，则归巴生皇城市政厅（MBDK）管辖。营业执照、建筑与规划事务、门牌税（cukai taksiran）都由所属市政厅负责，签约前请用地契和门牌税单确认。
- Bukit Raja Selatan
- 莎阿南第7区：莎阿南市政厅（MBSA）
- 武吉拉惹镇（Bandar Bukit Raja）
- 巴生：巴生皇城市政厅（MBDK）
- MBDK 升格
- 2023年11月23日（前身为巴生市议会）
- 莎阿南市政厅辖区
- 290.3平方公里：八打灵县及巴生县一部分
- 英达岛工业地价格（2026）
英达岛工业地的实际成交价、业主叫价，以及如何按地段面积估算预算。
根据 Brickz 记录，2025 年 3 月至 2026 年 2 月，英达岛工业园有三宗 1.1 至 1.6 英亩的租赁地契空地成交，中位数约每平方尺 RM95。FactoryHub 整理的 JPPH 注册数据显示，截至 2026 年 7 月的 24 个月，英达岛、巴生西港和英达岛工业园一带工业地成交中位数为每平方尺 RM82（30 宗）；2026 年 10 月挂牌叫价一般为每平方尺 RM56 至 RM85。以 RM95 计算，一块 1.5 英亩的地约 RM620 万。
- 空地成交中位数
- 约每平方尺 RM95（2025 年 3 月至 2026 年 2 月，3 宗）
- 成交区间
- 每平方尺 RM87 至 RM101（第 25 至 75 百分位）
- 大地段例子
- 7.31 英亩，RM2,520 万，约每平方尺 RM79（2025 年 10 月）
- JPPH 注册地段成交
- 中位数每平方尺 RM82，一般 RM71 至 RM90（30 宗，截至 2026 年 7 月的 24 个月）
- 叫价
- 一般每平方尺 RM56 至 RM85，中位数 RM71（62 个挂牌，FactoryHub，2026 年 10 月）
- 地契
- 2025 至 2026 年记录的成交全部是租赁地契
- 1 英亩
- 43,560 平方尺
- 巴生西港还是巴生北港：选仓库前先查这五点
巴生港是一个港口，两个主要货柜码头位置不同。两者有何不同，选仓库或厂房时又该怎么考虑。
仓库要设在货柜本来就走的那一边。巴生西港（Westports）位于英达岛，2025 年处理 1,133 万个标准箱，旁边就是巴生港自由区；巴生北港（Northport）在巴生港市区附近的本土，处理 380 万个标准箱，较靠近巴生北部、莎阿南和 NKVE。筛选仓库前，先请货代提供去年货柜走哪个码头的比例。
- 巴生港 2025 年
- 1,514 万个标准箱，创纪录
- 西港 2025 年
- 1,133 万个标准箱
- 北港 2025 年
- 380 万个标准箱
- 西港位置
- 英达岛，紧邻英达岛工业园
- 北港位置
- 本土，距巴生约 15 公里
- 特许经营期
- 西港至 2082 年；北港 2018 年延长 30 年
- 在巴生或英达岛买租赁地契厂房：从出价到完成交易要核查什么
英达岛工业园属于租赁地契。签约前要核查的地契、建筑和费用事项。
在雪兰莪购买租赁地契工业地产前，要核查剩余年限、地契转让或抵押是否需要州政府同意、土地用途类别和明示条件、建筑的完工与合规证书（CCC）和电力供应，以及印花税等费用。地契查册和州政府同意的申请应交给产业律师处理。
- 英达岛工业园地契
- 租赁地契（2025 至 2026 年所有记录成交）
- 租约年限例子
- 99 年（Colform 地段，2025 年 10 月）
- 转让印花税
- 1% / 2% / 3% / 4% 分级
- RM320 万的印花税
- RM112,000
- 谁处理州政府同意
- 您的产业律师，向州土地局申请
- 巴生西港 CT10 至 CT17 扩建：英达岛租户、买家和业主该怎样规划
巴生西港新码头、凯利岛港口、东铁货运和自由区计划的时间表，以及对附近仓库和土地可能带来的影响。
在巴生西港附近租或买厂房，要围绕三个时间点规划。货柜收费 2025 年 7 月涨 15%、2026 年 1 月涨 10%，2027 年 1 月再涨 5%。CT10 是八个新码头中的第一个（容量由 1,400 万增至 2,700 万个标准箱），预计 2028 年第三季度营运。特许经营期到 2082 年，买厂房或地要拿地契年限对照。港口容量增加预料会支持附近需求，但不保证价格上涨。
- 特许经营期
- 延长至 2082 年（2023 年 12 月 8 日签署）
- 总投资
- RM396 亿
- 容量
- 1,400 万增至 2,700 万个标准箱
- 第一阶段（CT10 至 CT13）
- 约完成 56%（2026 年 5 月）
- CT10 启用
- 2028 年第三季度（1 号码头），第四季度（2 号码头）
- 西港 2025 年吞吐量
- 1,133 万个标准箱
- 收费调涨
- 2025 年 7 月+15%，2026 年 1 月+10%，2027 年 1 月+5%