在苏丹苏莱曼镇（Bandar Sultan Suleiman）租厂房或仓库：巴生北港旁要查什么

苏丹苏莱曼镇是什么地方，在哪里

苏丹苏莱曼镇（Bandar Sultan Suleiman）位于雪兰莪巴生港，紧邻巴生北港（Northport）。北港的官方地址是 Pelabuhan Utara, 42000 Port Klang（Northport）。2026 年 4 月，雪州政府在州议会形容这里的工业园是北港附近一个重要的市镇（The Star）。在本网站，它归入巴生北港区。FactoryHub 的巴生北港与苏丹苏莱曼镇工业区完整指南整理了厂房价格、租金和地价。

这里不只是工业区。镇内还有 Bandar Sultan Suleiman 组屋：巴生皇城市政厅 2026 年 2 月为组屋管理招标时，列明共 12 座、1,048 个分层单位（MBDK）。住在这里的人很多在附近工厂上班：2024 年 6 月移民局、警方和市政厅联合突击组屋时，官员表示大多数外籍人士在附近工厂工作，当场有 1,700 人被扣查证件（Utusan Malaysia）。

对厂房和仓库用家来说，这代表两件事：一是员工就住在附近，招工和通勤方便；二是工业区和繁忙的住宅区共用道路，所以签约前应先问清楚卸货时段、拖格车停放和噪音方面的限制。

同一个地方，几个名字

这个地名有好几种写法，指的都是同一个地方。马来西亚新闻里 Suleiman 和 Sulaiman 两种拼法都有：马新社写作 Bandar Sultan Sulaiman（Bernama），Kosmo 两种都用过（Kosmo）。工业区部分则有 Kawasan Perindustrian Bandar Sultan Suleiman、Bandar Sultan Suleiman Industrial Park（The Star）和 Bandar Sultan Suleiman Industrial Zone（NST）等叫法。

有两个名字常被混在一起。巴生北港（Northport，马来文 Pelabuhan Utara）是港口公司和码头，由 Northport (Malaysia) Bhd 营运；苏丹苏莱曼镇则是码头旁边的市镇和土地。另外，Bandar Sultan Suleiman 从来不缩写成 SBB：SBB 是 Selangor Bio Bay，位于巴生河对岸英达岛的另一个工业区。北港一带也有业主用 Perdana Industrial Park 等园区名推销单位；比较单位时，请以地段号和地契资料为准，不要只看园区名。

中文一般写作苏丹苏莱曼镇，旁边常加上巴生北港，让读者知道它在巴生港的哪一边。用中文搜索时，也可以直接输入马来文原名 Bandar Sultan Suleiman，结果会更齐全。

管辖与规定：巴生皇城市政厅与 2026 年 4 月的执法立场

苏丹苏莱曼镇的规划、建筑和营业执照都由巴生皇城市政厅（Majlis Bandaraya Diraja Klang，MBDK）负责。2026 年 4 月，雪州地方政府事务行政议员吴瑞林在州议会表示，Bandar Sultan Suleiman 工业园内没有非法工厂，但周边地区查出 10 间未经批准的工厂，其中 7 间已通过规划准证合法化，另外 3 间面对执法行动（The Star）。

他也说，苏丹苏莱曼镇及周边任何未经批准的新建筑或土方工程都会立即被采取行动：向业者和地主发出警告通知、在工地入口拉封条，并可依据 1976 年城乡规划法令、1974 年街道、排水与建筑法令及市政厅附例提控和切断水电。市政厅的联合执法特别小组 JForce 负责巡查工业场所（The Star）。

实际意义是：位于宪报工业区内的单位，比附近农业地上的铁皮厂稳妥得多。租之前，请业主出示已批准的建筑图和完工及合格证书（CCC），并确认任何扩建部分或露天场地都有批准。我们的巴生皇城市政厅工业执照指南列出了需要的文件。

巴生北港与对外道路

多数用家选这里，是因为旁边就是港口。巴生北港由 Northport (Malaysia) Bhd 营运，属于 MMC Ports，由 MMC Corporation Berhad 全资拥有；它处理货柜、汽车、散杂货以及液体和干散货，传统货物也经其 Southpoint（南港）处理（Northport）。2025 年北港处理了创纪录的 380 万标准箱，比 2024 年增长 3.8%，传统货物达 1,290 万运费吨；这份成绩也帮助巴生港首次跻身全球十大最繁忙货柜港口之列（NST）。

往内陆走，新北巴生海峡绕道，一般叫 Shapadu 大道，全长 17.5 公里，连接北港和巴生武吉拉惹，在加埔和武吉拉惹设有收费站。镇内的罗厘大多经这条大道前往加埔、武吉拉惹以及更远的大道。建议请货运商在您实际出货的时段，测量从单位到北港闸口的车程；如果也经巴生西港（又称西港）出货，也要测到英达岛的时间。巴生西港与巴生北港对比指南可以帮您判断哪一边适合您的船公司。

适合什么业务，登记成交是多少

工业区内的土地用途很广。Axis-REIT 2025 年 9 月同意以 5,000 万令吉向 Barry Callebaut Malaysia 收购 Bandar Sultan Suleiman 工业区约 3.64 公顷的租赁地契土地，交易文件说明该地可作轻工业至重工业用途（NST）。雪州发展机构 PKNS 也把 Bandar Sultan Sulaiman 列为它在巴生区的重点工业项目之一，属于其 2030 年前在雪州开发逾 6,600 英亩工业地的计划（Bernama）。

紧邻货柜码头，最受益的是每天搬运货柜的业务：与港口相关的仓储和货运代理、拖格车和货柜堆场，以及靠海运进口原料或出口成品的制造商。郑淇勺目前在巴生北港一带的单位都登记为中型工业，但每个单位的工业类别取决于它本身的规划批准，请按您计划的业务核查；各类别的意思可参考轻、中、重工业。

FactoryHub 整理的 JPPH 登记成交资料，为苏丹苏莱曼镇和巴生北港提供了有日期的参考（FactoryHub，JPPH 登记资料）。截至 2026 年 8 月的 24 个月内，共有 30 宗登记厂房租约，中位租金为每月每平方尺 1.31 令吉；独立式工厂 16 宗租约的中位数为每月每平方尺 1.52 令吉，月租中位数 34,500 令吉，面积约 25,000 平方尺。买卖方面，8 宗独立式工厂成交的中位价为 1,895 万令吉，按土地面积计每平方尺 194 令吉；28 宗排屋式工厂成交的中位价为 36 万令吉，按土地面积计每平方尺 137 令吉。这些是目前已登记的记录，并非该区全部成交。

员工住宿：CLQ Laman Lestari 集中宿舍

员工住宿在这里是实际问题。2023 年 6 月，PKNS 在 Bandar Sultan Suleiman 工业区内 1.7 公顷土地上推出员工集中宿舍（CLQ）：336 个单位，最多可住 5,712 人，耗资 1 亿 2,000 万令吉，每个单位最多住 17 人，预计每人月租 350 令吉。工程原定 2023 年底动工、2028 年完工，第一阶段由雇主优先申请，项目遵守 1990 年员工住宿与设施最低标准法令（Utusan Malaysia）。2024 年 10 月，PKNS 表示这个 CLQ 将服务 Bandar Sultan Sulaiman 周边地区（Bernama）。

如果您聘用外籍员工，搬进来之前就要安排好住宿：1990 年法令规定了员工住所必须达到的标准，而 2024 年组屋突击行动也说明执法确实会来到这一带。CLQ 尚未完工，目前仍须另行安排住宿。

在这里租单位之前要查什么

储存货物的仓库，第一项要查的是消防。2021 年 8 月，Bandar Sultan Sulaiman 一间手套厂的后段加工和储存厂房被火烧毁，损失估计 3,500 万令吉，约三成厂区受波及（Kosmo）。2022 年 7 月，Kawasan Perindustrian Bandar Sultan Suleiman 一间家具加工厂七成被烧毁，共出动五个消防局（Kosmo）。请问清楚单位是否持有符合您货物和货架高度的有效消防证书（Fire Certificate），以及喷水系统和消防栓是否正常运作。

• 地契：2025 年 Axis-REIT 收购的地段是租赁地契，不要预设是永久地契；请核查剩余年限和地契上的权益限制。
• 批准文件：每栋建筑和扩建部分都要有已批准的建筑图和完工及合格证书（CCC），并查明规划批准里的工业类别。
• 电力：总配电板的供电安培数，例如这间位于苏丹苏莱曼镇、57,447 平方尺的出租仓库有 1000A。
• 进出：40 尺拖车能否转进装卸区，并停在厂区内，而不是停在住宅区道路上。
• 排水和水灾：问清楚过去有没有进水，并查看地台高度；我们的水灾风险核查指南列出了可查的公开资料。

苏丹苏莱曼镇的单位

郑淇勺（Ms Teh，CID Realtors (Setia Alam) 见习房地产代理 PEA 4006）可以协助您看巴生北港一带的出租厂房和仓库，包括苏丹苏莱曼镇的单位。