巴生港、英达岛和巴生西港工业地的剩余地契年限： 看懂到期日、续约和州政府同意

为什么巴生港一带的工业地大多是租赁地契

根据国家土地法典第76条，州政府批出土地只有两种方式：不超过99年的租期，或永久地契；而永久地契只限于联邦政府或公共机构用地、公共用途用地，以及州政府认可的特殊情况。所以近几十年在港口周边开发的工业地，大多以租赁地契批出。

英达岛（Pulau Indah）就是典型例子。2025年10月，Colform 集团以 RM2520万向 Central Spectrum (M) Sdn Bhd 买下英达岛工业园（Pulau Indah Industrial Park）一块29,595平方米（7.31英亩）的地，Business Today报道这是99年租赁地契工业地，《新海峡时报》也称之为租赁地契。“99年”只是原始租期，不是剩余年限：几十年前批出的地段，已经用掉了一部分年限。

港口本身也是按年限经营的。巴生西港（Westport）的特许经营权在2023年12月获延长58年至2082年，见Free Malaysia Today的报道。在本岛，巴生北港（Northport）的特许经营权于2013年11月30日届满，2014年3月起以临时协议继续运作，2018年获延长30年，见《新海峡时报》。在巴生港一带，到期日不只是厂房地契的问题。

巴生港自由区（PKFZ）又是另一种情况。PKFZ Sdn Bhd 是巴生港务局（Port Klang Authority）的子公司，其总执行长在2026年7月接受马新社访问（《新海峡时报》转载）时说，较小的租户租期是一至三年，PKFZ 正考虑把约20英亩的轻工业单位改为最长30年的空地租约。在 PKFZ 您买不到土地地契，您的权利以和 PKFZ 签的租约年限为准。

怎样从地契读出剩余年限

尽早向卖方要一份地契副本，签约前请律师做官方查册（Carian Rasmi）。雪兰莪土地局说明官方查册的有效期是一个月，去年的查册不能代表今天的情况。根据国家土地法典第120条，所有明示条件和权益限制都必须记在地契上或在地契中注明，所以同一份文件就能告诉您租期、土地用途，以及是否需要州政府同意。

然后自己算一遍：

• 看地契上的到期日，而不是原始租期，算出今天还剩几年。
• 再算一次您预计转售、再融资或搬走那一天还剩几年：下一位买家或银行看的就是那个数字。
• 留意有没有权益限制（常见写法是：未经州政府同意，土地不得转让、出租或抵押）。
• 核对土地用途类别和明示条件是否适合您的业务；申请延长时，除非同时申请改变条件，类别和条件保持不变。
• 如果是租用厂房，也要看房东的地契：您的租约不可能超出房东自己的地契年限。

雪兰莪州怎样延长地契

国家土地法典第90A条允许注册业主申请延长租期，申请必须在地契到期日之前提出。所有持有注册权益的人（例如抵押银行）都要同意，或其同意获豁免，州政府才会受理。批准与否由州政府酌情决定，可附带地价；批准后，土地局长会发出 Form 5A 通知，如果没有在规定时间内缴清款项，批准即告失效。

雪兰莪州政府在2017年回答州议会时说明，第90A条自2017年1月1日起在雪州实施，延长地契可以一次办妥，不必先交回土地；旧的做法（根据第197条和第76条交回土地再重新批出）仍然保留，而已经到期的土地，原业主仍可根据第76条申请最长99年的新租期（雪兰莪州议会）。2014年的答复也说，已到期地契的延长期是99年，或视申请的土地用途而定（雪兰莪州议会）。

自2023年10月26日起，雪兰莪土地局通过 e-Tanah 公共门户接受延长地契申请（Permohonan Lanjut Tempoh Pajakan，PLTP）。网上申请后，业主须打印申请单，连同已签署的表格和清单上的文件，在30天内交到县土地局；由州政府批准（雪兰莪土地与矿务局）。巴生港、英达岛和加埔的地段，对应的是巴生县土地局。

续约地价怎么算

雪兰莪公布的工业地延长公式（土地类别和条件不变）是：3/4 x 1/100 x 批准地价 x（新租期减剩余年限）x 面积（雪兰莪州议会，2011年）。简单说，每延长一年，要付批准地价的0.75%。一块还剩40年的地，补回99年等于延长59年，地价约为批准地价的44%。住宅地用的是1/4而不是3/4，所以工业地每年的延长费用是住宅地的三倍。

州议会后来的两个答复对预算很重要。2018年雪州说明，根据 PTGS 1/2016 号通令，Form 5A 通知中的地价可在12个月内缴付；申请人也可以把租期从99年缩短到60年，地价最多减少40%（雪兰莪州议会，2018年）。批准地价由州政府在审批时决定，所以在依赖任何估算之前，请向律师或土地局确认当时适用的地价和费率。

续约地价按地价计算，同样的剩余年限，地价越高，补地价越多。港口一带的注册地价，可以参考FactoryHub 整理的英达岛、巴生西港和 PIIP 的 JPPH 注册交易。

转让、抵押或出租需要州政府同意

如果地契附有权益限制，出售、向银行抵押或办理注册租约之前，都要先取得州政府同意。自2024年10月26日起，雪兰莪的同意申请从递交、付款到决定信全程在 e-Tanah 办理。公布的处理时间是：由土地局长决定的转让需14个工作日；由州务大臣决定的，县土地局14个工作日，加上州土地与矿务局14个工作日。出租同意和租约转让同意都由州务大臣决定，同意书自批准日起有效三年（雪兰莪土地与矿务局）。买卖合约里的完成交易期限，要把这段时间算进去。

租户要分清“租赁”（tenancy）和“注册租约”（lease）。根据国家土地法典，三年或以下的租赁无须注册；注册租约则超过三年，整块地最长99年，部分地段最长30年。所以在英达岛或巴生西港签较长的仓库租约，可能既要注册，又在地契有限制时需要州政府的出租同意。

外国个人和公司在雪兰莪购买土地，须根据第433B条事先获得州政府批准；雪兰莪土地局把外国人购买、外国人租用以及相关的解除限制申请，列为州土地与矿务局局长的权限。

剩余年限短会带来什么影响

地契年限越来越短，会带来三个实际影响，都来自上面的规定。第一，补地价的成本每年都在增加，因为地价是按延长的年数计算的。第二，银行以土地作抵押，而这块地到期后如果没有延长就会归还州政府，所以银行会看贷款期满时还剩几年；每家银行有自己的规定，出价之前请书面询问您的银行。第三，下一位买家会面对同样的问题，只是年限更少。

这并不表示港口附近的租赁地契厂房不适合经营者，而是价格、贷款和将来退出，都要按您实际能用的年限来算。我们的租赁地契购买核查指南列出从出价到完成交易的步骤，FactoryHub 上的英达岛工业园资料可以看到园区的注册交易情况。岛上的地段可看英达岛工业地出售，整个港口一带可看巴生港。郑淇勺（Ms Teh）可以在您看厂之前，帮您核对这些地区单位的地契、剩余年限和州政府同意的情况。